Fortus Review 2026 — Vastgoedobligaties met gegarandeerde rente van 7–8,5% en hypotheekzekerheid

Wat is Fortus?

Fortus is een Nederlandse vastgoedpartij die gespecialiseerd is in bridge financing voor vastgoedondernemers. Beleggers participeren via het Fortus Bridge Fund I, een obligatiestructuur waarbij Fortus rente en hoofdsom garandeert.

Het businessmodel: Fortus verstrekt kortlopende vastgoedleningen (bridge loans) aan projectontwikkelaars en vastgoedbeleggers. De inkomsten uit die leningen financieren de rentebetalingen aan obligatiehouders. Als extra zekerheid worden eerste hypotheekrechten en persoonlijke borgstellingen bedongen van de vastgoedpartijen.

Rentestructuur

Het rentepercentage schaalt mee met het ingelegde bedrag:

De rente wordt maandelijks uitbetaald. Na de vaste looptijd van 3 jaar ontvangt u de volledige inleg terug.

Structuur: Stichting Obligatiehouders

Beleggers zijn geen directe schuldeiser van vastgoedpartijen, maar van Fortus BV via een obligatiestructuur die wordt beheerd door de Stichting Obligatiehouders. Deze stichting vertegenwoordigt de belangen van alle obligatiehouders en houdt toezicht op de naleving van de obligatievoorwaarden.

Dit biedt extra governance ten opzichte van directe leningconstructies, maar het betekent ook dat beleggers afhankelijk zijn van Fortus als tegenpartij — niet van individuele vastgoedprojecten.

Zekerheid

Fortus bedingt van haar vastgoedklanten:

• Eerste hypotheekrechten op het gefinancierde vastgoed
• Persoonlijke borgstellingen van de directeur-eigenaar
• LTV-ratios doorgaans onder 75%

Deze zekerheden zijn niet rechtstreeks van toepassing op de belegger (die leent immers aan Fortus), maar beschermen het vermogen van de Stichting Obligatiehouders bij wanbetaling door vastgoedpartijen.

Risico's

Tegenpartijrisico: Uw lening is aan Fortus BV, niet aan individuele vastgoedprojecten. Als Fortus zelf in betalingsproblemen komt, kan terugbetaling vertraging oplopen — ook al zijn de onderliggende vastgoedleningen gezond.

Illiquiditeit: De obligaties hebben een vaste looptijd van 3 jaar zonder mogelijkheid van tussentijdse uitkoop.

Regulering: Fortus opereert niet onder AFM-vergunning als beleggingsinstelling. De Stichting Obligatiehouders biedt enige governance, maar is geen vervanging voor AFM-toezicht.

Voor wie is Fortus geschikt?

Fortus is geschikt voor:

• Vermogende particulieren met €100.000+ beschikbaar voor 3 jaar
• Wie gegarandeerde maandelijkse rente verkiest boven variabele opbrengst
• Beleggers die vastgoed als zekerheidsonderpand comfortabel vinden

Minder geschikt voor:

• Wie liquiditeit binnen 3 jaar nodig heeft
• Beleggers die AFM-toezicht als harde eis stellen

Conclusie

Fortus biedt een helder en aantrekkelijk product: gegarandeerde maandelijkse rente van 7–8,5% met vastgoedzekerheid in de achtergrond. De Stichting Obligatiehouders verhoogt de governance. Het tegenpartijrisico (lening aan Fortus, niet rechtstreeks aan vastgoed) en het ontbreken van een AFM-vergunning zijn serieuze aandachtspunten die bewuste afweging vragen.